Johannes van der Waalsstraat 41H

JA! Wat een heerlijke benedenwoning is dit! Wonen in een rustige, charmante straat in het geliefde Watergraafsmeer, met het groene Galileiplantsoen én Park Frankendael op loopafstand. Deze lichte hoekwoning is gelegen op de begane grond, met karakteristieke jaren ’30 details, een moderne afwerking en een fijn zitplekje aan de voorzijde om buiten te genieten.

De woning heeft een eigen entree, een ruime woonkamer met veel ramen, een strakke open keuken, een royale slaapkamer met vaste kasten en een stijlvolle badkamer met ligbad. Door de glas-in-looddeuren, de fraaie lichtinval en de praktische indeling is dit een woning waar sfeer en comfort perfect samenkomen.

Kortom: een instapklare, sfeervolle benedenwoning met veel karakter en een zonnig zitplekje voor de deur – gelegen op een toplocatie in één van de fijnste buurten van Amsterdam!

INDELING
BEGANE GROND
- Eigen entree met hal en toegang tot de vertrekken;
- De hal is voorzien van een ingebouwde garderobekast voor extra opbergruimte;
- Binnenkomst in de royale, lichte woonkamer met veel raampartijen door de hoekligging, wat zorgt voor een prettige lichtinval;
- De moderne open keuken is uitgerust met diverse inbouwapparatuur, waaronder een inductiekookplaat, combi oven, afzuigkap, koel-/vriescombinatie, vaatwasser en een aansluiting voor wasmachine-drogercombinatie;
- De royale slaapkamer is bereikbaar via zowel de hal als de woonkamer, door middel van prachtige glas-in-looddeuren die de ruimte een sfeervol karakter geven;
- De slaapkamer beschikt over een vaste kastenwand, wat zorgt voor veel opbergruimte;
- De moderne badkamer is uitgerust met een ligbad met douchegedeelte, een wastafelmeubel, toilet en een designradiator voor extra comfort.

WOONOPPERVLAKTE
- De woonoppervlakte bedraagt circa 53 m².
NB. De opgegeven oppervlakte is door een gespecialiseerd bedrijf gemeten conform NEN2580.

BOUWAARD & TECHNISCHE INFORMATIE
- De woning is gelegen in een pand dat omstreeks 1931 gebouwd is;
- Traditionele bouwstijl;
- Houten kozijnen, deels enkele beglazing met voorzetramen en HR++ glas in de slaapkamer;
- Verwarming en warm water middels cv-ketel, merk: Intergas, bouwjaar: 2015;
- Elektriciteit: 7 groepen met aardlekschakelaar;
- Energielabel E.

KADASTER & SPLITSING
- Kadastrale aanduiding Watergraafsmeer, sectie B, perceelnummer 4389, A7;
- Het pand is op 9 april 2001 in 22 appartementsrechten gesplitst;
- Het appartementsrecht A-7 is voor 1/42e aandeel in de gemeenschap gerechtigd.

ERFPACHT
- De woning is gelegen op voortdurende erfpachtgrond van de gemeente Amsterdam;
- De algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 zijn van toepassing;
- De huidige canon bedraagt € 448,26 per jaar, met een vijfjaarlijkse indexering;
- Met ingang van 1 juni 2025 bedraagt de canon € 524,46 per jaar, met een vijfjaarlijkse indexering.

VERENIGING VAN EIGENAREN
- De VvE bestaat uit 22 leden en wordt professioneel beheerd door Rappange;
- De servicekosten bedragen € 75,- per maand;
- Er is een MJOP beschikbaar;
- Het betreft een actieve en financieel gezonde VvE.

LOCATIE
- Het appartement ligt in het hart van de Watergraafsmeer;
- Gelegen in een zeer geliefde straat dichtbij het groene Galileiplantsoen;
- Tevens nabij het prachtige park Frankendael;
- Er is een uitstekend aanbod aan kwaliteitswinkels, restaurants en cafés met gezellige terrasjes in de directe omgeving, zoals Restaurant Merkelbach, Harvey Amsterdam en Bar Restaurant 1900;
- De Albert Heijn is op ca. 4 minuten loopafstand te bereiken;
- Voor de dagelijkse boodschappen en versproducten kunt u ook terecht op de Dappermarkt en in Park Frankendael, waar iedere laatste zondag van de maand de bourgondische Pure Markt plaats vindt.

BEREIKBAARHEID EN PARKEREN
- De woning ligt op een A-locatie en is per auto zeer goed bereikbaar vanaf de ringweg A-10 via afrit S113;
- Er zijn tram- en bushaltes nabij met o.a. tramlijn 19 en buslijnen 65, 322, 327 en N22;
- Het Amstelstation ligt op slechts 8 minuten fietsen;
- Op de openbare weg is het betaald parkeren op ma. t/m za. van 9:00 uur tot 21:00 uur;
- Voor informatie over parkeervergunningen, zie de website van de gemeente Amsterdam.

BIJZONDERHEDEN
- Sfeervolle benedenwoning in een rustige straat in de geliefde Watergraafsmeer;
- Moderne open keuken met inbouwapparatuur;
- Zeer veel lichtinval vanwege hoekligging;
- Fraaie karakteristieke jaren-30 details zoals glas-in-lood deuren;
- Aan de voorzijde van de woning is een groenstrook waar je heerlijk buiten kunt zitten;
- In de koopakte zal een niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen (de woning is verhuurd geweest).

OPLEVERING
De oplevering zal plaatsvinden in overleg.

OP AANVRAAG BESCHIKBAAR
- Eigendomsakte
- Energielabel
- Splitsingsakte
- Stukken VvE
- Meetrapport

----------------------------------------------------------------------------------

Yes! What a gem this ground-floor apartment is! Located on a quiet, charming street in the heart of Watergraafsmeer, this bright corner home is just a short stroll from the green spaces of Galileiplantsoen and Park Frankendael. With its combination of original 1930s charm and modern finishes, plus a sunny outdoor spot at the front.

Inside, you’ll find a private entrance, a spacious living area with large windows, an open kitchen, a generous bedroom with built-in wardrobe, and a modern bathroom with a bathtub. Beautiful stained-glass doors, abundant natural light, and a practical layout create a warm, inviting atmosphere that makes this home both comfortable and full of character.

In short: a move-in-ready, charming ground-floor apartment with sunny outdoor space — located in one of Amsterdam’s most beloved neighborhoods!

LAYOUT
GROUND FLOOR
- Private entrance hall with access to all rooms;
- The hall includes a built-in wardrobe for extra storage;
- Spacious and bright living room with windows on two sides, flooding the space with daylight;
- Modern open-plan kitchen with built-in appliances: induction cooktop, combi oven, extractor hood, fridge/freezer, dishwasher, and washer/dryer connection;
- Large bedroom accessible from both the hall and living room via beautiful stained-glass doors;
- Bedroom features a full wall of built-in wardrobes, offering plenty of storage;
- Contemporary bathroom with a bath/shower combination, vanity unit, toilet, and designer radiator.

LIVING AREA
- Approximately 53 m²;
Measured by a certified specialist in accordance with NEN 2580.

CONSTRUCTION & TECHNICAL DETAILS
- Built around 1931 in traditional style;
- Wooden window frames with a mix of single glazing (with secondary glazing) and HR++ double glazing in the bedroom;
- Heating and hot water via Intergas combi boiler (2015);
- Electrical system: 7 circuits with residual current device (RCD) protection;
- Energy label: E.

CADASTRAL & OWNERSHIP INFORMATION
- Municipality: Watergraafsmeer, Section B, Parcel 4389, A7;
- Divided into 22 apartment rights on April 9, 2001;
- Apartment right A-7 includes a 1/42 share in the community.

GROUND LEASE
- Perpetual municipal leasehold under the 1994 general terms;
- Current annual ground rent: €448.26 (indexed every 5 years);
- From June 1, 2025: €524.46 per year (indexed every 5 years).

HOMEOWNERS’ ASSOCIATION (VvE)
- 22 members, professionally managed by Rappange;
- Monthly service charges: €75;
- Multi-year maintenance plan available;
- Financially healthy and actively managed.

LOCATION
- Located in the desirable Watergraafsmeer, on a quiet and leafy street near Galileiplantsoen;
- Just steps from Park Frankendael;
- Surrounded by excellent shops, restaurants, and cafés such as Restaurant Merkelbach, Harvey Amsterdam, and Bar-Restaurant 1900;
- Albert Heijn supermarket just a 4-minute walk away;
- Close to the Dappermarkt for daily fresh produce and the Pure Markt (last Sunday of each month) in Park Frankendael.

ACCESSIBILITY & PARKING
- Prime A-location, easily accessible via A10 ring road (exit S113);
- Public transport: tram line 19 and bus routes 65, 322, 327, N22 all within walking distance;
- Amstel Station only 8 minutes by bike;
- Paid street parking Monday–Saturday, 09:00–21:00;
- For parking permit information, visit the City of Amsterdam website.

HIGHLIGHTS
- Charming ground-floor apartment on a peaceful street in Watergraafsmeer;
- Stylish open kitchen with integrated appliances;
- Plenty of natural light thanks to its corner location;
- Original 1930s features including stained-glass doors;
- Sunny outdoor terrace with picnic tables – perfect for relaxing or socializing;
- A non-occupancy clause will be included in the purchase agreement (the owner has rented out the property).

DELIVERY
By mutual agreement.

DOCUMENTS AVAILABLE ON REQUEST
- Title deed
- Energy label
- Deed of division
- VvE documentation
- NEN 2580 measurement report